Schenkungsverträge

Ich informiere Sie hier über den Ablauf der Errichtung eines Schenkungsvertrages über Liegenschaften bzw. Liegenschaftsanteile (Grundstück, Baugrund, Haus, Wohnung ...), sodass Sie bereits im Vorfeld der Schenkung eine Vorstellung davon haben, worauf es ankommt und welche Informationen und Dokumente benötigt werden:

Vorbereitung

Es sollten bereits im Vorfeld folgende Fragen geklärt werden:

  • Partnerschafts-Eigentum: An Wohnungen kann Partnerschafts-Eigentum begründet bzw. erworben werden. Partnerschafts-Eigentümer können zwei (jedoch keinesfalls mehr!) natürliche Personen werden, unabhängig davon in welchem Verhältnis diese Personen im Übrigen stehen — es ist also insbesondere nicht erforderlich, dass die beiden Personen verheiratet oder Lebenspartner sind!
  • Förderungen: Im Vorfeld der Vertragserrichtung sollte geklärt werden, ob allfällige Förderungen durch den Schenkungsnehmer übernommen werden können und ob dies gewünscht wird.
  • Lastenfreistellung: Falls die Liegenschaft (bzw. die Liegenschaftsanteile) grundbücherlich belastet ist — etwa durch Pfandrechte — muss vor Vertragserrichtung geklärt werden, ob eine Lastenfreistellung durch den Geschenkgeber erfolgen soll oder ob diese Lasten vom Geschenknehmer übernommen werden sollen. Dies betrifft auch die oben angeführten Förderungen. Falls eine Lastenfreistellung durch den Geschenkgeber erfolgen soll, sollte zeitgerecht bei den jeweiligen Berechtigten angefragt werden, welche Beträge zur Lastenfreistellung zu leisten sind.
  • Bestandfreiheit: Falls ein Miet-/Pachtvertrag besteht sollte geklärt werden, ob und wann dieser aufgelöst werden kann, falls der Geschenknehmer den Mieter/Pächter nicht „übernehmen“ will
  • Ausländergrunderwerb: Falls der Geschenknehmer nicht EU-Bürger ist, ist nach Maßgabe der jeweiligen landesgesetzlichen Bestimmungen eine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung (z.B. Wien, Niederösterreich, Burgenland, Oberösterreich) des Vertrages erforderlich, ohne die der Vertrag nicht zustande kommen kann.
  • Übergabe / Verrechnungsstichtag: Es sollte zwischen Geschenkgeber und Geschenknehmer rechtzeitig geklärt werden, wann das Objekt übergeben wird und ab welchem Zeitpunkt der Geschenknehmer die laufenden Kosten (Betriebskosten) übernimmt.
  • Besonderheiten: Allfällige Besonderheiten, wie etwa die erforderliche Löschung oder Begründung von Veräußerungs- und Belastungsverboten oder Wohnungsrechten dritter Personen, müssen bei der Vertragserrichtung berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass Veräußerungs- und Belastungsverbote nur zugunsten Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern in das Grundbuch eingetragen werden können.

Auftragserteilung

Sie haben die oben angeführten Vorfragen geklärt bzw. besprochen und sich für meine Kanzlei als Vertragserrichter entschieden. Ich benötige nun die Liegenschaftsdaten (Grundbuch, Einlagezahl bzw. — falls diese nicht bekannt sind — die genaue Anschrift, bei Wohnungen auch die „B-Laufnummer“ des entsprechenden Anteils im Grundbuch oder die Top-Nummer), und die Daten (Namen, Anschriften) von Geschenkggeber und -nehmer. Ich sende Ihnen ein Auftragsformular zur Errichtung des Schenkungsvertrages zu: Aufgrund der neuen Bestimmungen betreffend „Fern- und Auswärtsgeschäfte“ kann ich erst tätig werden, wenn ich diesen Auftrag von Ihnen unterfertigt zurückerhalte.

Ich benötige zusätzlich zur weiteren Bearbeitung jedenfalls folgende Daten:

  • Geschenknehmer:
    • Name, Anschrift, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer, möglichst auch die E-Mail-Adresse
  • Geschenkgeber:
    • Name, Anschrift, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer, möglichst auch die E-Mail-Adresse
    • Firma und möglichst Kontaktdaten der zuständigen Hausverwaltung
    • Falls bekannt: Angaben über die Größe (Nutzfläche) des Schenkungsobjektes, über ein allfälliges Kellerabteil (Bezeichnung, Größe) sowie über allfällige Betriebskostenrückstände
    • Falls vorhanden: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Energieausweis
    • Falls Lastenfreistellungen durch den Geschenkgeber erfolgen sollen können wir gerne die Korrespondenz mit den Berechtigten übernehmen. Dafür benötigen wir: Daten der jeweiligen Berechtigten (z.B. beim Pfandrecht einer Bank: zuständige Geschäftsstelle / Sachbearbeiter bzw. Kreditkontonummer; bei Wohnberechtigen: aktuelle Kontaktdaten ...)

Einholung von Auskünften

Sobald mir Ihr schriftlicher Auftrag vorliegt hole ich zunächst die für die Vertragserrichtung erforderlichen Informationen und Dokumente ein:

  • Falls noch nicht vorhanden: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Information über ein allfälliges Kellerabteil
  • Falls wir die Korrespondenz mit den Berechtigten allfälliger Lasten übernommen haben: Auskunft zur Lastenfreistellung — also insbesondere über den aktuell aushaftenden / geforderten Betrag
  • Bei Wohnungen: Information über allenfalls noch nicht abgerechnete Sanierungskosten sowie über allenfalls geplante Sanierungsmaßnahmen
  • Bei Liegenschaften (Gründstücken, Baugründen bzw. Häusern): Information über die baurechtliche Situation und allfällig aushaftende Abgaben und Gebühren sowie allfällig noch offene Aufschließungskosten

Vertragsentwurf

Sobald mir diese Auskünfte vorliegen erstelle ich umgehend den Entwurf eines Schenkungsvertrages, den ich Ihnen mit dem Ersuchen zusende, inbesondere Ihre persönlichen Daten nochmals auf Richtigkeit und Aktualität zu überprüfen und darauf zu achten ob die übrigen, wesentlichen Bestimmungen des Entwurfes (z.B. Übergabe, Verrechnungsstichtag, allfällige besondere Abreden) Ihrer tatsächlichen Übereinkunft entsprechen.

Unterfertigungstermin

Sobald sich beide Vertragsteile mit dem Entwurf einverstanden erklärt haben kann ein Unterfertigungstermin vereinbart werden. Die Vertragsunterferigung findet in der Regel in meiner Kanzlei statt — zur Beglaubigung der Unterschriften wird von mir ein Notar beigezogen. Sie sollten zum Unterfertigungstermin folgende Dokumente mitbringen:

  • Geschenknehmer:
    • Reisepass oder Führerschein (wird unbedingt zu diesem Termin benötigt!) — ausländische Staatsangehörige sollten jedenfalls den Reisepass mitbringen.
    • Inländer sollten zusätzlich den Staatsbürgerschaftsnachweis im Original mitbringen (wird zur grundbücherlichen Durchführung benötigt).
    • Falls aus diesen Dokumenten ein allfälliger akademischer Grad nicht hervorgeht und dessen Eintragung in das Grundbuch gewünscht wird, benötigen wir zudem eine Urkunde, die diesen akademischen Grad nachweist (z.B. Sponsions-, Promotionsurkunde ...)
    • Falls eine ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist:
      • Aufenthaltstitel (üblicher Weise: Ausweis im Scheckkartenformat)
      • Firma des Arbeitgebers bzw. Angaben über eine Berufstätigkeit
      • in Niederösterreich: Meldenachweis über die letzten zehn Jahre
  • Geschenkgeber:
    • Reisepass oder Führerschein (wird unbedingt zu diesem Termin benötigt!)
    • Unterlagen über allfällige Versicherungen und sonstige bestehende Verträge (etwa: Strom, Gas, Telefon/TV/Internet)

Grundverkehrsbehördliche Genehmigung

Falls eine (Ausländer-) Grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist, stelle ich umgehend den entsprechenden Antrag bei der zuständigen Behörde. Es ist zu beachten, dass mit deren Entscheidung in Wien nach etwa zwei bis drei Monaten zu rechnen ist. Ich kann in diesem Fall mit den nachfolgenden Schritten erst fortfahren, wenn mir dieser Bescheid (rechtskräftig) vorliegt!

Übergabe

Das Datum der Übergabe kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Falls eine (Ausländer-) Grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist empfehlen ich allerdings, eine Übergabe erst nach deren Vorliegen zu vereinbaren, da der Vertrag erst zu diesem Zeitpunkt zustande kommt. Bei der Übergabe ist mein Mitwirken nicht erforderlich.

Lastenfreistellung

Falls Lastenfreistellungen durch den Geschenkgeber zu erwirken sind, sollten nun durch diesen die entsprechenden Zahlungen geleistet werden. Falls ich die Korrespondenz mit den Berechtigten übernommen habe, benötige ich die Belege über diese Zahlungen, sodass ich die entsprechenden Löschungs- bzw. Freilassungserklärungen anfordern kann. Sobald mir auch diese in grundbuchsfähiger Form vorliegen kann ich zur grundbücherlichen Durchführung schreiten.

Selbstberechnung: Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr

Ich führe fristgerecht die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der (gerichtlichen) Eintragungsgebühr durch. Voraussetzung dafür ist, dass die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr durch den Geschenknehmer rechtzeitig auf meinem Gebühreneinzugskonto erlegt wurden. Andernfalls kann ich keine Selbstberechnung, sondern nur eine Abgabenanzeige durchführen, wodurch sich die weitere Abwicklung sehr erheblich verzögert.

Grundbücherliche Durchführung

Sobald mir alle zur vertragsgemäßen grundbücherlichen Durchführung erforderlichen Urkunden vorliegen bringe ich den entsprechenden Antrag beim Grundbuchsgericht ein. Die Bearbeitungsdauer ist je nach Gericht und Geschäftsanfall sehr unterschiedlich — erfahrungsgemäß ist mit etwa zwei bis sechs Wochen zu rechnen.

Zusendung der Urkunden

Sobald mir der bewilligende Grundbuchsbeschluss vorliegt sende ich allen Vertragsparteien ihre Originalurkunden zurück — damit ist die Angelegenheit für alle Beteiligten erledigt!

Ich erstelle gerne für Sie ein Angebot für die Errichtung eines Schenkungsvertrages. Übermitteln Sie mir hiefür alle Ihnen bereits vorliegenden Informationen und Unterlagen über die beteiligten Personen und das Schenkungsobjekt — diese Informationen und Unterlagen werden von mir selbverständlich streng vertraulich behandelt!