Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer ist vom Verkäufer einer Liegenschaft oder von Liegenschaftsanteilen (Wohnung, ...) zu tragen. Einkünfte aus der Veräußerung privater Liegenschaften (Liegenschaftsanteilen) unterliegen generell einem festen Steuersatz von 30%. Bemessungsgrundlage ist der Veräußerungsgewinn, der auf unterschiedliche Art zu ermitteln ist.

Es handelt sich um 30% vom Veräußerungsgewinn, nicht vom Veräußerungserlös!

Die Schwierigkeit besteht in der Ermittlung des Veräußerungsgewinns. Dabei werden folgende Fälle unterschieden:

1. „Neuvermögen“

Es handelt sich dabei um Liegenschaften, für die die nach alter Rechtslage geltende Spekulationsfrist am 31.03.2012 noch nicht abgelaufen war: Dies betrifft ab dem 31.03.2002 (in Sonderfällen ab dem 31.03.1997) erworbene Liegenschaften.

Bei diesen muss der Veräußerungsgewinn „individuell“ berechnet werden, indem vom Veräußerungserlös nachstehende Positionen abgezogen werden:

  • Anschaffungskosten samt Anschaffungsnebenkosten;
    Diese sind
    • zu erhöhen um: Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, soweit diese nicht bereits bei der Ermittlung von Einkünften (also für die „gewöhnliche“ Einkommensteuer) steuerlich zu berücksichtigen waren;
    • zu vermindern um: Absetzungen für Abnutzungen („Abschreibungen“), soweit diese bereits bei der Ermittlung außerbetrieblicher Einkünfte abgezogen worden sind, sowie um steuerfreie Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln.

Daraus ergeben sich zunächst die „Einkünfte“ aus der Veräußerung.
Von diesen „Einkünften“ sind weiters abzuziehen:

  • Aufwendungen, die auf die Mitteilung, Selbstberechnung und Entrichtung der Immobilienertragsteuer entfallen;

Daraus ergeben sich schließlich die „steuerpflichtigen Einkünfte“ (der Veräußerungsgewinn, welcher mit dem festen Satz von 30% besteuert wird).

2. „Altvermögen“

Es handelt sich dabei um Liegenschaften, für die die nach alter Rechtslage geltende Spekulationsfrist am 31.03.2012 bereits abgelaufen war: Dies betrifft vor dem 31.03.2002 (in Sonderfällen vor dem 31.03.1997) angeschaffte Liegenschaften.

Bei diesen erfolgt die Ermittlung des Veräußerungsgewinns pauschaliert, wobei zwei Untergruppen zu unterscheiden sind:

  • Liegenschaften, die nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurden: Diese werden mit 18% des Veräußerungserlöses besteuert.
  • Alle anderen Liegenschaften des „Altvermögens“: Diese werden mit 4,2% des Veräußerungserlöses besteuert.

Der Steuerpflichtige kann jedoch auch bei den Liegenschaften des „Altvermögens“ auf Antrag die tatsächlichen Anschaffungskosten (wie unter „Neuvermögen“) zugrunde legen, wenn diese höher sind als die hier vorgesehenen, pauschalierten Anschaffungskosten.

„Regelbesteuerungsoption“

Auf Antrag kann anstelle des besonderen, festen Steuersatzes von 30% der allgemeine Steuertarif angewendet werden. Auch dabei dürfen jedoch weder weitere Werbungskosten abgezogen noch Verluste aus Grundstücksveräußerungen mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.

Ausnahmen

Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte aus folgenden Liegenschaftsgeschäften:

  • aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer
    • ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder
    • innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
  • aus der Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben.
  • aus der Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
  • aus Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens im Sinne des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951, BGBl. Nr. 103/1951, sowie im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften. Das in solchen Verfahren erworbene Grundstück tritt hinsichtlich aller für die Ermittlung der Einkünfte relevanter Umstände an die Stelle des hingegebenen Grundstückes.

Die Veräußerung von Liegenschaften aus dem Betriebsvermögen ist grundsätzlich von der Immobilienertragsteuer nicht ausgenommen. Es ist lediglich in folgenden Ausnahmefällen weiterhin der normale Steuertarif anzuwenden:

  • wenn die Liegenschaft dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist (beim gewerblichen Handel mit Liegenschaften!);
  • bei Liegenschaftsveräußerungen von Steuerpflichtigen, bei denen der Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Liegenschaften liegt (z.B. bei Immobilienentwicklungsgesellschaften, die nicht auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt sind);
  • soweit auf die Liegenschaft bereits eine Teilwertabschreibung durchgeführt wurde;
  • soweit vor dem 01.04.2012 eine Übertragung stiller Reserven gemäß § 12 EStG oder nach dem 31.03.2012 eine Reservenübertragung aus einer vor dem 01.04.2012 gebildeten Übertragungsrücklage vorgenommen wurde.

Durchführung der Besteuerung (Erklärung, Entrichtung)

Die Immobilienertragsteuer muss grundsätzlich gleichzeitig mit der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch den Vertragserrichter erklärt und von diesem an das Finanzamt abgeführt werden.

Bei diesem an die Selbstberechnung angelehnten Vorgang hat der Vertragserrichter die Immobilienertragsteuer auf Grund der Angaben des Steuerpflichtigen (also des Veräußerers) zu berechnen und abzuführen.

  • In den Fällen des „Altvermögens“, in denen der für diese vorgesehenen Pauschalierung gefolgt wird, reicht für die Berechnung der Immobilienertragsteuer die Kenntnis des Kaufpreises.
  • In allen anderen Fällen müssen die Verkäufer (bzw. gegebenenfalls: deren Steuerberater) die notwendigen Informationen und Belege hinsichtlich der vom Veräußerungserlös abzugsfähigen Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und Aufwendungen zur Verfügung stellen. Das betrifft alle Fälle des „Neuvermögens“ bzw. die Fälle des „Altvermögens“ dann, wenn der Verkäufer die tatsächlichen Anschaffungskosten zu Grunde legen will (weil diese höher als die pauschalierten Beträge sind).
  • Der Vertragserrichter wird in der Regel die Vorlage der für die Berechnung der Immobilienertragsteuer erforderlichen Informationen und Belege vor Vertragserrichtung verlangen müssen, da er aufgrund der von ihm abzugebenden Steuererklärung für die Entrichtung dieser Steuer an das Finanzamt haftet. Es muss daher sichergestellt sein, dass die Immobilienertragsteuer nach Abzug von Lastenfreistellungszahlungen und Kosten aus dem treuhändig erlegten Kaufpreis an das Finanzamt abgeführt werden kann.